철거는 건물, 시설 따위를 무너뜨려 없애거나 걷어치우는 것이다. 반면 원상회복(복구)은 토지 및 건물을 계약 전 본래의 상태로 되돌리는 것을 말한다.
양도ㆍ양수가 원활히 진행된 경우 양수인이 사업에 맞는 아이템으로 시설을 활용하므로 원상복구에 큰 의미가 없다. 하지만 양도ㆍ양수가 되지 않은 채 임대 만료가 되거나 폐업할 경우 시설에 대한 원상복구가 필요하다. 원상복구도 임대인과의 사이에 자주 발생하는 분쟁 중 하나다.
사무실이나 점포를 임대해 창업하게 되면 이용자의 편의에 맞게 개조 또는 인테리어를 해서 사용하게 된다. 이후 임대차가 만료되면 사업장을 원래 상태로 복구해 건물주에게 돌려주는 게 기본이다.
원상복구 의무 규정을 임대차계약서에 명시하지 않았더라도 임대차 기간이 만료되면 민법 제654조 및 동법 제615조에 의해 임차물을 임대차 계약 당시 상태로 원상복구할 의무가 따른다.
사업장의 건축 관련 도면 또는 입주 당시의 현장 사진을 토대로 복구 목록을 작성해 임대인에게 건넨 후 임대인이 동의하면 원상복구를 진행한다.
전 임차인이 계약 기간 중에 다른 임차인에게 점포를 양도하면서 임대차가 만료됐을 때 흔히 원상복구의 범위가 어디까지인지 문제가 된다.
임대인은 원상복구가 전 임차인에게 임차하기 전 상태(개조하기 이전 모습)를 의미한다고 주장하고, 그 다음의 임차인은 전 임차인으로부터 점포를 인수받을 당시의 상태라고 주장하기에 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생길 수밖에 없다.
그러나 현재 임차인을 상대로 그 전 임차인이 개조한 것까지 원상복구를 요구하는 것은 잘못된 처사다. 원상복구 범위를 ‘전 임차인이 설치한 시설까지 포함한다.’는 등의 양 당사자 간의 약정이 없는 한 복구해줘야 할 의무가 없다. 전 임차인으로부터 점포를 인도받을 당시의 상태로 해주면 새로운 임차인은 원상복구의 의무를 이행한 것이 된다.
철거 전에 외부와 내부로 구분해 간판을 포함한 상세 사진을 찍는다. 촬영을 하는 이유는 사진을 토대로 임대인과 철거 및 회복(복구) 범위를 정하기 위해서다. 임대인과 협의 없이 진행할 경우 마찰이 발생할 수 있다.
임대인과 협의한 복구 내용을 기준으로 철거 업체와 비용을 알아본다. 최소 2, 3곳 이상의 철거 전문 업체로부터 견적을 받아 비교해서 진행한다. 견적을 비교할 때는 임대인과 협의한 구체적인 철거 및 복구 계획을 설정하여 세심한 부분까지 상의하는 것이 좋다. 차후 변경이 생기면 비용이 상승하기 때문이다.
철거 업체에서 견적서는 꼭 받아두도록 한다. 기관에서 철거ㆍ복구비용을 지원받을 경우에 제출해야 한다.
임대인과 임차인 간에 철거 및 복구 범위에 대한 협의가 되었다면 일정을 잡아서 진행한다. 작업 일정은 임대 만료 2일 전까지는 복구를 마치는 것으로 잡는 것이 좋다. 보완 사항이 생길 수 있기 때문이다. 보통 10평 사업장의 경우 철거 및 복구에 2~3일 정도가 소요된다.
철거 전에 일정을 재확인하고 진행 사항을 꼼꼼히 점검해야 한다. 집기ㆍ기기, 가전제품 등은 미리 팔거나 처분하여 철거 공간만을 남겨두는 것이 좋다. 판매하기 위해 모아 둔 집기ㆍ기기 등을 철거 업체에서 폐기물로 오인 처리하여 분쟁이 발생할 수 있기 때문이다.
< 폐업도 전략이다 >
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