임대보증금은 건물의 임대차를 체결할 때 임차인이 나중 돌려받는 것을 전제로 임대인에게 맡기는 금액을 말한다. 권리금은 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 임대 사업장이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로 임차인이 임대인에게 지급하는 금액이다. 또, 임차인이 기존의 임차인으로부터 사업장을 넘겨받을 때 사업장이 띠는 가치, 시설 등을 금전으로 보상해 주는 의미로도 쓰이는 말이다. 임대보증금 및 권리금도 자주 발생되는 분쟁 중 하나다.
임대보증금은 임대차 기간 만료 후 돌려받는 게 정상적이지만 보통은 새로운 임차인에게서 보증금을 받아 직전 임차인의 보증금을 변제하는 것이 현실이다. 이때 새로운 임차인을 곧바로 확보하지 못하는 경우 문제가 생긴다.
임대인 중에는 투자 개념으로 건물을 소유하면서 임차인으로부터 받은 보증금을 다른 곳에 투자하여 당장 현금이 없는 경우가 많다. 그런가 하면 이런저런 핑계를 대며 보증금 반환을 고의적으로 늦추는 악덕 임대인도 있다.
이때 도움이 될 수 있는 것이 임차권등기명령제도다. 임대차등기명령은 임대차가 종료됐음에도 보증금 전체 또는 일부를 받지 못한 채 건물을 나가게 된 임차인이 관할 법원에 신청할 수 있다. 임차인이 비록 보증금을 돌려받지 못한 채 나가더러도 우선변제권을 유지할 수 있도록 한 것이 임차권등기명령제도의 핵심이다.
내용증명은 우편 발송한 서면 내용을 정부기관인 우체국이 증명해 주는 제도다. 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 보냈다는 사실을 증명해야 하므로 사본을 우체국에 남기는 등기 발송을 전제로 한다.
상대에게 보내는 통보의 성격을 가지고 있다. 내용증명을 발송했다고 당장 법적 효력이 발생하는 것은 아니지만 차후 임차권등기명령 신청 등에 대비하여 증거 확보 차원에서 필요한 절차다. 민사소송 시에는 법원 제출을 통해 증거로서의 효력을 띤다.
임대차와 관련해서는 계약 만료일로부터 최소 1~3개월 전에 임대인에게 재계약 여부를 알려줘야 한다. 하지만 내용증명 발송으로 임대인과 불편한 관계가 되고 마찰이 생길 수도 있다. 부정적인 인식이 크기 때문이다. 때문에 임차인 입장에 내용증명 발송은 양날의 검과 같다.
환산보증금은 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 일종의 기준 금액이다. 영세 자영업자를 보호한다는 취지에서 도입되었다.
상가건물을 임차하여 창업할 때 임대차보호법의 보호를 받으려면 가장 먼저 확인해야 하는 것이 환산보증금이다. 원칙적으로 상가건물임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 환산보증금 이하에 한해 적용된다.
상가건물임대차보호법 제2조에서 적용 범위를 규정하고 있다. 지역별 환산보증금 기준액이라는 것이 있다. 이 액수를 기준으로 세입자 보호 범위를 구분하고 있다. 지역별로 금액이 다르고 해가 지나면서 기준액이 변동되고 있다.
환산보증금 보호 범위를 통해 소상공인은 임대료 인상률의 상한 제한(최대 5%) 및 우선변제권을 받게 된다. 또한 인도받은 상가건물에 사업자등록을 하고 관할 주민센터를 통해 확정일자를 받아 두면 해당 건물이 경매에 처해지더라도 일반 채권자보다 우선변제를 받을 수 있다.
사업장 임대와 관련해 건물주의 임대료 인상, 임차인들 간의 권리금 약정 등을 둘러싸고 갈등이 발생하는 경우가 많다. 이런 때 상가건물임대차 분쟁조정제도를 활용하면 도움이 된다. 어려운 법률문제 상담은 물론 분쟁을 조정해 준다.
주로 발생하는 분쟁은 임대료 또는 보증금의 과도한 인상, 임대차 기간, 보증금 또는 임차한 상가건물의 반환, 사업장의 유지ㆍ수선에 대한 책임 소재, 권리금과 관련한 분쟁 등이며, 그 외에도 정말 다양하다.
상가건물임대차보호법 제20조에 따르면, 임대차와 관련한 분쟁을 심의 조정하기 위해 대한법률구조공단의 지부에 분쟁조정위원회를 두도록 하고 있다. 또, 특별시ㆍ광역시 등 지방자치단체도 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있도록 하고 있다.
조정위원회는 기존의 주택임대차 분쟁조정위원회와 통합 운영하는 형태로 대한법률구조공단의 서울ㆍ수원ㆍ대전ㆍ대구ㆍ부산ㆍ광주 등 6개 지부에 설치되어 있다.
< 폐업도 전략이다 >
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